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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS: O QUE PODE E O QUE NÃO PODE

Na hora de alugar um imóvel, algumas cláusulas contratuais podem gerar dúvidas, principalmente para quem passa por esse processo pela primeira vez. 

Pagamento do IPTU, de seguro e de condomínio, pintura do imóvel, tempo mínimo de locação, multas, benfeitorias, retomada... são muitos detalhes que podem confundir o inquilino na hora de fechar um contrato. E quem não conhece as normas, pode sair prejudicado.
Então, a quem cabe o pagamento dos impostos e seguros? Esses encargos são de responsabilidade dos locadores, mas a lei permite que eles sejam repassados aos locatários. E é o que sempre acontece.

E as despesas condominiais? As despesas ordinárias correm por conta do locatário e as extraordinárias às expensas do locador.

E eu tenho que pintar o imóvel ao final da locação? Se você iniciou a locação com pintura nova, sim. O locatário deve devolver o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu.

Existe tempo mínimo de contrato? Um contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Contudo, quando a locação residencial é celebrada por prazo inferior a 30 meses, ao final do período ocorre a renovação automática, até se completarem 5 anos. Durante esse tempo, o locador só pode pedir o imóvel de volta em situações excepcionais, previstas em lei. Já se o prazo de vigência for igual ou superior a 30 meses, ao final do prazo o locador pode retomar o imóvel, se quiser. Nas locações não residenciais, se o prazo for igual ou superior a 5 anos, o locatário pode obrigar o locador a renovar a locação judicialmente.

Há multa por infração ao contrato de locação? Normalmente, os locadores estipulam uma multa equivalente a 3 meses de aluguel para o caso de descumprimento contratual. Se for por rompimento do prazo por parte do locatário, ela é reduzida proporcionalmente ao tempo de uso do imóvel.   
Os melhoramentos que eu introduzi no imóvel são indenizáveis? São passíveis de indenização apenas as benfeitorias consideradas necessárias, ou seja, aquelas imprescindíveis à manutenção do imóvel – isso se o contrato de locação não disser que você renuncia a esse direito. Portanto, ao se alugar um imóvel o ideal é que seja feito um laudo de vistoria inicial bem elaborado, apontando o estado geral do imóvel. Locador e locatário são livres para dispor em contrato como procederão em relação à eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel, mas geralmente elas são proibidas pelo locador. 
O locador pode pedir o imóvel de volta, pagando multa? Não, o locador não pode retomar o imóvel durante o prazo contratado, sem a concordância do locatário, mesmo pagando multa.
É verdade que o locador não pode exigir mais do que um tipo de garantia?
Sim, a lei veda que em um contrato de locação haja mais do que um tipo de garantia. No caso de caução em dinheiro, ela deve ser devolvida ao locatário quando finda a locação, se o imóvel for devolvido sem nenhuma pendência. E o valor a ser restituído deve ser atualizado pelos mesmos índices da caderneta de poupança.

O locador pode cobrar os aluguéis por antecipação? A cobrança antecipada é permitida apenas quando a locação foi contratada sem nenhuma garantia e nas locações por temporada, que são aquelas ajustadas pelo prazo máximo de 90 dias.